王尘宇

一、 新房市场

（一）新房成交情况

进入2021年，年初苏州新房市场基本延续去年底行情，2月份受到春节假期影响，成交短暂回落，但仍高于去年同期水平，进入3、4月份随着楼市小阳春的到来，成交走高，6月进入冲刺年中业绩的节点期，房企积极推盘出新，加速销售回款，成交水平达到年内峰值超9000套，7、8月份以来，市场呈现淡季特征，加之从中央到地方调控不断收紧，市场上行动力不足，新房成交连续两月回落。根据数据研究中心监测数据显示，2021年8月苏州新房成交5002套，环比下跌32.53%，较去年同期下跌10.61%。从累计成交来看，1-8月新房累计成交52012套，同比上涨16%。预计随着接下来“金九银十”传统销售旺季的到来，房企加快推盘节奏、加大促销力度，成交热度或将有所回升。

 

（二）新房价格变化

随着政策面调控不断收紧，加之房企为了加速回款，积极降价促销，以价换量，今年新房成交均价基本呈现波动下降的态势，进入7、8月份，受到成交结构性影响，成交均价连续两月小幅回升。根据数据研究中心监测数据显示，2021年8月，苏州新房成交均价25230元/㎡，环比上涨6.9%，同比上涨5%。预计在接下来，市场进入传统的销售旺季，房企积极开展打折促销活动，房价可能会呈现稳中趋降的趋势。

 

（三）新房供应及颁发预售许可证楼盘

进入2021年8月，市场呈现淡季特征，推盘量处于偏低位水平，但是随着金九银十的销售旺季即将到来，部分楼盘开始预热，本月供应量较上月小幅提升，根据数据研究中心监测数据显示，2021年8月批准上市套数为4954套，环比上升7.3%，同比下降18.9%。从库存来看，今年1-8月基本呈现先升后降的特征，本月库存量较上月微升，在去化表现一般以及供应略增的情况下，库存量有所提升，根据数据显示，8月苏州新房库存为47475套，环比上升2.1%，同比上升34.9%。从去化周期来看，8月去化周期为7.5个月，较上月小幅增加0.2个月。整体来看，苏州新房去化速度较快，去化压力不大。

本月，苏州新领销许项目为23个，项目集中分布于吴江区、吴中区及相城区，其中吴中区的晴翠璟园项目首次申领预售证，共289套，面积段约100-134㎡，整体备案均价约28420元/㎡，由中建智地与中交地产两大央企联手打造，坐拥4A级石湖景区等优质资源，加之医疗配套、商业配套齐全，开盘即获得热销。高新区的翡翠星辰花园五期位于科技城昆仑山路北，通墅路西，属于西部生态科技城板块，本次共计申领211套销许，项目主力户型为90-123㎡，是首次置业群体的优质选择。

 

（四）分区域成交情况

根据8月各大城区的表现，吴中、吴江区仍然稳占成交主力，其次为高新区和相城区，其中吴中区成交占比31%，吴江区占比21%。从成交套数来看，除了姑苏区和工业园区外，其他城区成交量均较上月回落。其中，姑苏区8月成交571套，环比上涨67.4%，工业园区成交580套，环比上涨64.8%。8月吴中区成交1963套位居首位，其次为吴江区成交1333套，高新区成交983套，位居第三。

 

（五）板块成交排行

从8月份各大板块的成交来看，吴中区的度假区板块跃居成交套数首位，单月成交322套，成交均价为18102元/㎡，其次为吴江区的太湖新城板块，本月成交317套，成交均价为23807元/㎡，吴中区的太湖新城板块本月成交套数为299套，位居第三。工业园区的湖西板块及吴江区的远东开发区板块本月表现良好，分别成交292套和257套。总体来看，吴中区、吴江区作为苏州新房供应大户，小面积产品较多受到刚需客户青睐，其中太湖度假区、甪直、临湖、远东开发区、汾湖开发区等板块项目较为热销。

 

（六）项目成交排行

根据8月份苏州新房成交套数TOP20项目来看，吴江、吴中及高新区项目占据成交主力，工业园区的新希望锦麟芳华位居成交套数榜首，作为新希望地产首进园区之作，项目近距湖西核心商圈，周边商业、教育、医疗配套齐全，值得注意的是，该项目所在地块为苏州率先执行“双限价”地块之一，即限定备案均价32500元/㎡，限定备案较高价34800元/㎡，是想在园区置业的购房者的绝佳选择。吴中区的卓越湖东未来项目本月成交154套，位居成交套数第二。项目作为甪直板块新房的主力供应项目之一，由卓越集团携手新希望地产共同打造，主力面积段为95-125㎡，当前高层均价约22742元/㎡。

 

根据8月份苏州成交金额TOP20项目来看，苏州工业园区的花语江南项目成交金额再度领先，单月成交超13亿元，花语江南位于龙城大道与新堂北路交汇处，当前市场均价为38007元/㎡，项目坐拥彩虹城幼儿园、博小龙锦分校、永宁欧尚、第一人民医院、常州保利大剧院等配套，集教育、医疗、娱乐等配套于一体。其次为工业园区的新希望锦麟芳华项目，本月成交金额超8亿元。高新区的大华春和景明以及工业园区的锦麟铂悦府项目位居成交金额第三、四。其中锦麟铂悦府作为苏州第三个铂悦府，由旭辉和新希望联手打造的品质楼盘，加之奥体板块的优越地理位置，无疑为项目再加一层热度。周边商业、教育、交通、医疗配套完善，并且在限价政策下新房二手房倒挂，获得追求高品质的购房者的青睐。

 

从各大房企在苏州市场的表现来看，TOP3房企单月销售额均破10亿元，其中新希望地产销售金额位居首位，为16.38亿元，其次为中国铁建，单月销售金额为13.45亿元，招商蛇口位居销售额第三，为12.27亿元。旭辉、新城、碧桂园等房企也有不错表现，成交金额均超7亿元。整体来看，苏州房地产市场中仍以大型品牌房企占据主要地位，深耕型房企如新希望地产等表现优异，专注高端品质项目的房企优势凸显，如招商、中国铁建、旭辉、绿城等。

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